Suponiendo que tenga una buena clasificacin de solvencia, cualquier persona interesada en comprar una casa puede conseguir un prstamo. Por qu? Porque las transacciones de ese tipo son garantizadas por un activo muy valioso: la propia casa. Si el prestatario deja de pagar el prstamo, el risco del prestamista suele limitarse a la diferencia entre el valor de la casa y el saldo adeudado por el prstamo, menos el costo para ejecutar la deuda y revender el inmueble.

Es por esta razn que los prestamistas evitan financiar ms que cierto porcentaje del valor de la casa. Ese lmite ha sido tradicionalmente del 80 por ciento. Este margen de proteccin permite al prestamista asegurarse de que su prdida por eventual insolvencia del deudor sea mnima.

Sin embargo, en los ltimos aos son cada vez ms comunes las compras de casas con entrada inicial de 10 o 5% o incluso sin ninguna entrada. Obviamente, al financiar tales porcentajes los prestamistas enfrentan riesgos mucho mayores. Para compensar tales riesgos, estas transacciones suelen requerir un Seguro Hipotecario Privado (PMI). Esta pliza suplementaria protege al prestamista si el prestatario incumple el pago del prstamo y el valor de la casa es menor que el saldo deudor.

El PMI ha sido una gran fuente de ganancia para los prestamistas hipotecarios. El importe del seguro - en muchos casos entre $ 40 y $ 50 por mes para una casa de $ 100.000 - en general est embutido en la cuota de la hipoteca. Dado el monto total de la cuota, muchas veces ese valor adicional pasa desapercibido. Los propietarios de casas siguen pagando el PMI incluso despus que su saldo adeudado se torna inferior al lmite de 80%. Esto sucede lgicamente, por supuesto, a medida que el propietario de la casa va pagando el principal del prstamo. Pero en un tpico prstamo a 30 aos se puede tardar mucho tiempo hasta llegar a ese punto.

Hasta hace poco los prestamistas no tenan obligacin legal de avisarle al propietario de la casa cuando llegaba al punto en que poda prescindir del PMI. Todo cambi en 1999, cuando entr en vigor la Ley de Proteccin de Propietarios de Casas. En la mayora de los casos, esta ley obliga a los prestamistas a suprimir el PMI cuando el saldo adeudado del principal llega al 78 por ciento del importe original del prstamo. El propietario que est bien informado puede zafarse un poco antes. Es que la ley estipula que, ante pedido del propietario de la casa, el prestamista debe eximirlo del PMI cuando el saldo adeudado slo ha llegado a 80 por ciento!

Es importante aclarar que esta ley se aplica nicamente a prstamos para casas - tanto iniciales como de refinanciacin - concedidos despus de julio de 1999. Tambin se debe reunir otras condiciones, como la de estar al da con el pago del prstamo. Quien compr antes de julio de 1999 tambin puede lograr que le supriman el PMI, pero para eso debe iniciar el proceso; aunque los prestamistas no estn obligados a acceder, la mayora de ellos lo hace.

Por supuesto, hay otra forma en que el valor amortizado por el propietario de la casa puede llegar a una relacin menor que 80/20%. Muchas zonas de los Estados Unidos han tenido considerables incrementos del valor de bienes inmuebles a lo largo de la ltima dcada. En algunas regiones se han verificado niveles de valorizacin de ms de 100%. Aun quienes viven en zonas de valorizacin ms modesta quiz descubran que sus propiedades se han valorizado tanto en poco tiempo que el monto del principal adeudado por el prstamo est abajo del 80 por ciento del valor actual de la casa. En este caso los prestamistas tampoco tienen obligacin de suprimir el PMI. En general, sin embargo, si el propietario de la casa ha sido puntual en sus pagos y no implica un riesgo excesivo, el prestamista acceder a suprimir las tasas adicionales.

Para la mayora de los propietarios de casas, lo ms difcil es justamente saber cundo el valor amortizado de sus prstamos supera ese mgico nivel del 20 por ciento. Un tasador de inmuebles licenciado puede ayudar mucho, sin duda. Es parte del trabajo del tasador conocer la dinmica del mercado de su regin. l sabe cuando los valores de las propiedades han aumentado o disminuido. Muchos tasadores prestan servicios a sus clientes ayudndoles a averiguar el valor de sus casas y librarse del pago del PMI. Ante este dato concreto, la compaa hipotecaria se inclina casi siempre a suprimir el PMI sin mucha discusin. Lo que se ahorra al dejar el PMI sin efecto compensa el gasto de valoracin en pocos meses. A partir de ese momento, el propietario de la casa puede gozar de la reduccin de su gasto.

Para obtener ms informacin sobre el PMI y la Ley de Proteccin de Propietarios de Casas, entre en uno de estos enlaces:

Cancelacin del Seguro sobre Hipoteca Privada: Ley Federal puede Ahorrarle a Ud. Cientos de Dlares

Seguro sobre Hipoteca Privada (PMI): Ley obliga Prestamistas a cancelar PMI